【新人必學】從謄本看出客戶沒告訴你的事

重點複習

Q1 什麼是二、三、四胎?

房屋已有借貸債權人，再將相同房屋做為擔保抵押品，借貸給第二、第三順位... 以此類推的債權人。
(債權人可能是銀行，也可能是自然人)

Q2 如何從謄本算出屋主的購屋成本?

擔保債權總金額 ÷ 銀行設定 = 實際貸款額
實際貸款額 ÷  貸款成數 = 預估房屋買價

詳細算法請參閱影片內容。

Q3 如何從謄本判斷屋主真的缺錢呢?

謄本 「他項權利部」 的登記次序設定到三胎起跳、權利人與自然人借貸。

Q4 銀行貸款設定為何比實際貸款金額高1.2倍?

債務人借貸後無法償還，至法拍流程收回債權，會產生下面的費用：

1. 遲延利息
2. 違約金
3. 訴訟費用

多設定二成是擔心債務人不繳息，有利息、違約金... 等費用產生，期間所衍生的費用就會從這二成去計算。

Q5 二胎的過戶流程?

買方過戶完 → 動撥履保自備款 → 第三方提領 →  屋主塗銷自然人借貸  → 雙方債權清償轉移
(自然人需先塗銷才能清償銀行)

補充說明

其中一胎設定自然人借貸，後面不會有銀行借貸。
(通常銀行不給貸才會找民間貸款)

本集精華講義 #05

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